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¿En que me tengo que fijar para contratar un arrendamiento?

by CapitalEZ   ·  13 agosto, 2018   ·  

Un arrendamiento es un producto financiero en donde lo que pago es el derecho del uso del activo que estoy arrendando a través de rentas. Por ejemplo, cuando rentas una casa o departamento en el que vas a vivir, eso es un tipo de arrendamiento.

Llevado a la parte de activos: los coches, muebles, maquinaria, equipo, instalaciones, etc., sobre todo para los negocios, empresarios o emprendedores, el arrendamiento es el mejor producto financiero a contratar para la adquisición de cualquier tipo de activos.

PRIMERO: El arrendamiento es la mejor decisión financiera y más inteligente para la adquisición o inversión en activos de cualquier empresa.

Cuando compras un coche o cualquier activo de contado, al momento de sacarlo estrenarlo, normalmente el activo vale 30% menos, lo que significa que es una mala inversión, automáticamente estás perdiendo dinero y cada día que pasa tu dinero vale menos, indistintamente de la productividad que le saques. Con un arrendamiento evitas esas pérdidas financieras, por no usar tu dinero de manera inteligente, solo pagas la renta del tiempo que lo usas, no absorbes esa pérdida de valor que los activos sufren cuando se van usando. Por supuesto tiene un costo adicional, que es el costo del dinero en el tiempo, pero si lo analizas, a través del tiempo es mucho más conveniente, porque el dinero en tu bolsillo para aprovechar oportunidades o para invertirlo, siempre es más rentable que invertido en un fierro que cada día se hace más viejo y vale menos.

SEGUNDO: Hay dos tipos de arrendamiento: puro y financiero. El arrendamiento financiero tiene un tratamiento muy parecido a un crédito, solo que sin enganche, y la renta (amortización mensual) normalmente es más baja que la de un crédito, contáblemente, si lo tienes que registrar como deuda en tu pasivo, pagas renta la renta completa, pero solo se registra como costo la parte proporcional del interés que pagas de la renta y al final legalmente tienes un derecho de compra sobre el activo. El arrendamiento puro es un contrato tal cual de renta, te comprometes a rentar por un periodo el activo, y al final puedes ampliar el periodo de arrendamiento o puedes regresar el activo sin necesidad de pagar el valor residual del activo mismo ( es decir nunca pagaste el total del valor del activo), aunque legalmente no queda establecido la posibilidad de compra al término, en la práctica siempre tienes esa posibilidad.

TERCERO:  El arrendamiento tiene 3 partes principales, son con las que normalmente se pueden jugar para encontrar  alternativas en las propuestas.

1. Pagos Iniciales: Normalmente en el pago inicial de un arrendamiento se pagan comisiones, seguros, y rentas anticipadas o rentas en depósito, este pago inicial normalmente es menor al enganche que pagarías en un crédito.  

Las Rentas anticipadas, no es otra cosa que adelantos de rentas, que funcionan similar a un enganche, lo cual generan un efecto en la reducción del costo del arrendamiento, es decir, el monto de la renta, ya que la arrendadora, por lo que si quieres bajar tus rentas, puedes logrando incrementando el anticipo a rentas.  Cuando son rentas en depósito, son más bien depósitos en garantía, que en si no baja el valor del arrendamiento, ni afecta a las rentas, lo que reducen son el número de pagos a efectuar.

2. Residual. Es el valor que el activo se proyecta que tendrá al término del contrato, lo que se estima que valdrá. Este dinero se queda congelado hasta el final del arrendamiento, quiere decir que no lo pagas durante la vida del contrato,  lo que hace que tus pagos mensuales (rentas) sean mas bajas que en un crédito normal, donde siempre tienes que pagar el 100% del valor del activo. Ya al término si decides adquirir el activo, eso es lo que te va costar, o si decides ampliar el arrendamiento, este se calculara sobre el valor residual. Entre más grande es el valor residual más chicas  serán las rentas.

Así mismo el valor residual varía de acuerdo al tipo de activo y al plazo del arrendamiento. En la práctica, normalmente su valor es por debajo del valor comercial usado en su momento.

3. Las Rentas. Es el monto que no se anticipó, y que no está en el residual, que se paga mensualmente más el rendimiento o tasa de interés, que la institución financiera o arrendadora agrega al producto, en otras palabras es el costo por uso del activo.

CUARTO: Por último debes que revisar los siguientes generales siempre antes de firmar un contrato de arrendamiento.

  1. En los arrendamientos, sobre todos en los puros, como son contratos de renta, no se detalla o desglosa la tasa o CAT, como en un producto financiero tradicional, por lo que saber su costo puede ser complicado, pero la mejor forma de lograrlo es compara, no te vayas con la primera propuesta, siempre compáralo, hoy en día existen muchas instituciones financieras y no financieras que ofrecen el producto de manera tradicional y bajo modelos novedosos como crowdfunding..
  2. Al ser un contrato de uso, con rentas, normalmente se hacen en plazos obligatorios, es decir no es la práctica normal el pago anticipado, por lo que será importante evaluar las condiciones o castigos de termino anticipado. ( Aunque legalmente casi nunca está permitido, en la práctica casi siempre se puede)
  3. Cuando estás arrendando un activo, este es propiedad de la institución financiera o arrendadora, por lo que normalmente ellos controlan temas de contratación de seguros y muchas veces los mantenimientos, para que los revises previo a su contratación.
  4. Aunque el activo es propiedad del arrendador, las obligaciones de impuestos, permisos, etc, son obligación del arrendatario.
  5. Cuando entres a negociar un arrendamiento, tienes que definir qué es lo que necesitas o prefieres o cuál sería tu prioridad, si rentas; chicas, residual; grande o chico y pago inicial; grande o chico, etc. Ya que la arrendadora podrá mostrarle mejores alternativas si tiene claro que prefieres.

Recuerda que comprar de contado para adquirir maquinaria, equipo, autos o cualquier otro activo no es la mejor decisión financiera.

Fernando Padilla

Director de Pretmex Presidente de ASOFOM Consejero en Lendera

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